Concordiamo un appuntamento di sopralluogo presso l’immobile, al fine di poter avere una valutazione accurata da parte di un nostro agente, valutazione che sarà preceduta da una verifica della documentazione, raccogliendo informazioni specifiche e dettagliate per determinare una stima più precisa dell’immobile, riducendo al minimo ogni margine di errore. Come?

Generalmente si utilizza il metodo comparativo, cioè prendendo in esame compravendite effettuate nella zona di ubicazione dell’immobile in esame. Questo metodo è il più diffuso, non solo tra gli agenti immobiliari ma anche tra tecnici valutatori in genere. Occorre, però, fare una specifica: la stragrande maggioranza utilizza i valori OMI (€/MQ) dell’Agenzia delle Entrate, calcolati su macroaree. Questo metodo, spesso unica fonte di prelievo di informazioni per il 99% dei valutatori, è considerata per noi poco attendibile per diversi fattori.

In primis perché i valori OMI sono calcolati prendendo in considerazione i valori al mq di compravendite effettuate nel semestre precedente alla data di consultazione, quindi non aggiornati in tempi più immediati, ma soprattutto calcolati in media su macroaree, spesso e volentieri molto disomogenee fra loro; quindi i parametri sfalsano tantissimo se in una macro zona è presente un’area altamente residenziale ed una maggioranza popolare. Situazioni che sono realmente visibili in molti comuni, soprattutto a Lecce, dove si annovera nell’area Mazzini anche Ludovico Ariosto e zona Tribunale, quindi parametrando immobili di lusso nell’area più prestigiosa con immobili in contesti ex popolari a ridosso del Tribunale Penale.

Noi siamo dotati di tecnologie e operatori specifici che mappano compravendite in microaree e in lassi temporali inferiori ai 30 giorni. Pertanto il metodo comparativo da noi utilizzato è basato su dati confacenti ed esclusivi.

Ci sono spesso anche situazioni di immobili non comparabili, perché unici nel genere, dove i criteri di valutazione sono frutto di ragionamenti complessi, che solo operatori esperti, come i nostri, possono effettuare, spesso basato sulle mode dei borsini immobiliari che prendono in considerazione la domanda di acquisto presente. Molti sono per esempio i costruttori che si sono rivolti negli anni alla nostra agenzia, non solo per il reperimento di suoli edificatori, ma anche per indirizzare la progettazione delle unità immobiliari da edificare verso opportunità di vendite concrete; infatti abbiamo fornito ai vari costruttori consigli preziosi che tengono conto del maggior numero di richieste d’acquisto specifiche da parte di potenziali acquirenti, in base al momento e all’ubicazione dell’intervento edilizio.

Una valutazione immobiliare mirata ad una vendita è un servizio importantissimo che un agente immobiliare deve eseguire, in alcune situazioni è addirittura irrazionale.

Consigliamo ai nostri lettori, prima di accettare improbabili valutazioni immobiliari improvvisate, da parte di agenti o tecnici, di accertarsi del valutatore di turno, prendendo informazioni, verificando il curriculum vendite e magari anche visionando il portafoglio di immobili in vendita che possiede. Spesso è facile intuire dai prezzi di vendita degli immobili che espone, se sono compatibili con il mercato o semplicemente degli importi scriteriati affissi a degli annunci (diffidare da annunci di vendita senza prezzo, generalmente si vergognano loro stessi di esporla).