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Plusvalenza immobiliare

Viene definita come Plusvalenza Immobiliare il guadagno realizzato da chi rivende un immobile ad un prezzo più alto di quello d’acquisto. Tale differenza viene considerata dallo Stato come un reddito, e come tale viene tassata.

Questo guadagno può derivare dal semplice aumento del valore commerciale dell’immobile negli anni, ad esempio, per una rivalutazione della zona in cui si trova, oppure per interventi di miglioramento che sono stati fatti dal proprietario e che hanno comportato l’aumento del valore dell’immobile stesso. 

Non sempre la plusvalenza viene tassata, infatti lo Stato riconosce dei casi di esclusione, nei quali viene meno la natura lucrativa dell’operazione; in quanto l’immobile:

  • è stato comprato o costruito da più di 5 anni;
  • è stato ereditato;
  • per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la vendita è stato utilizzato come abitazione principale.

Il calcolo della plusvalenza è dato dalla differenza tra quanto una persona ottiene dalla vendita di un immobile e quanto ha speso per l’acquisto. Tuttavia, la tassazione è applicata sulla plusvalenza calcolata al netto delle spese, in pratica, dal risultato della differenza che abbiamo visto, si devono sottrarre:

  • le tasse pagare per l’acquisto della casa;
  • l’onorario del notaio e ogni altra spesa sostenuta in sede di acquisto come quelle per l’intermediazione immobiliare;
  • eventuali spese di manutenzione straordinaria.

La tassazione della plusvalenza avviene attraverso l’utilizzo di due metodi, che sono alternativi tra loro, lasciando così al proprietario la possibilità di scelta in funzione della convenienza che avrebbe sulla base della propria situazione reddituale personale. Infatti, è possibile utilizzare:

  • la tassazione ordinaria, cioè le aliquote Irpef;
  • la tassazione sostituiva pari al 26%.

Nel caso in cui si opti per la tassazione sostitutiva del 26%, il pagamento avviene in sede di rogito notarile; se invece si decide per la tassazione ordinaria la plusvalenza verrà indicata nella propria dichiarazione dei redditi annuale, tra i redditi diversi, e potrà in caso essere anche rateizzata dal contribuente.

La manovra di bilancio del 2024 ha previsto un ulteriore inasprimento della tassazione della plusvalenza qualora l’immobile venduto sia stato ristrutturato utilizzando il superbonus; la nuova norma prevede infatti che per chi vende un immobile che è stato ristrutturato utilizzando il superbonus, la tassazione della plusvalenza calcolata sui 10 anni precedenti. Di fatto si amplia l’orizzonte temporale durante il quale è possibile tassare la plusvalenza, mantenendo però le stesse cause di esenzione previste dalla normativa principale.

In ogni caso però è possibile scegliere alternativamente tra la tassazione ordinaria e quella sostitutiva al 26%. Tutti gli altri tipi di ristrutturazione, dal bonus casa, all’ecobonus o al bonus facciate vengono conteggiati come oneri accessori e ricadono nella tassazione della plusvalenza di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti.